7月4日，新城控股(601155.SH)股價(jià)開盤就死死趴在跌停板上；因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)此的猜測(cè)并非會(huì)否跌停，而是有幾個(gè)跌停板。

　　可以說，這家從常州發(fā)家并已走向全國(guó)布局的房企，遭遇了公司發(fā)展以來最為嚴(yán)重的一次危機(jī)；即使2016年其董事長(zhǎng)王振華被曝出接受調(diào)查并一度閃電辭職，也不足以與這一次的惡劣程度相比。

　　來自社會(huì)公眾、股東債權(quán)人、公司關(guān)聯(lián)方甚至內(nèi)部雇員的拷問蜂擁而至。雖然導(dǎo)火索是公司實(shí)控人的被刑拘，但這已經(jīng)無法阻止外界對(duì)于這家公司產(chǎn)生更多的質(zhì)疑。

　　地產(chǎn)新貴逢“水逆”

　　新城系公司是近年地產(chǎn)界黑馬，憑借三四線城市的廣泛布局，公司規(guī)模得以急速膨脹。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼中，新城一直是一家外表低調(diào)內(nèi)在狼性的公司，工作強(qiáng)度極大，幾年前開始，公司很多部門例會(huì)就習(xí)慣放在周末。

　　公司創(chuàng)始人王振華通過境外多層關(guān)系，包括港股上市的新城發(fā)展控股持有A股上市公司新城控股的股權(quán)。此前，王振華兼任公司董事長(zhǎng)、總裁等職務(wù)。

　　2018年8月24日晚，新城控股集團(tuán)發(fā)布了公司總裁變更的公告。王振華辭去總裁之職，聘其子王曉松為公司總裁，任期與本屆董事會(huì)任期相同。此后，王振華繼續(xù)擔(dān)任公司董事長(zhǎng)及董事會(huì)提名委員會(huì)委員、戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員。
　　公司創(chuàng)立多年來，新城控股一直是江蘇常州本地開發(fā)商，不曾引起外界過多關(guān)注，直到2016年開始啟動(dòng)擴(kuò)張型戰(zhàn)略后才開始逐步進(jìn)入發(fā)展的高光時(shí)刻。

　　資料顯示，新城控股從2016年起開始進(jìn)入高速發(fā)展期，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年其銷售金額為685.2億元，在當(dāng)年房企銷售排行榜中位列15名；2017年銷售金額為1260.1億元，同比增長(zhǎng)87.34%，排在第13名；2018年銷售金額為2210.98億元，同比增長(zhǎng)74.93%，進(jìn)入前十名，位列第八。

　　新城控股以“住宅+商業(yè)”為其核心經(jīng)營(yíng)模式，在城市布局方面以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，同時(shí)開發(fā)環(huán)渤海、中西部、粵港澳大灣區(qū)等地，報(bào)告期內(nèi)，公司進(jìn)入全國(guó)98個(gè)大中型城市，銷售面積1812.06萬平方米，同比增長(zhǎng)95.21%，初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。

　　公司績(jī)效方面，2018年新城控股錄得營(yíng)業(yè)收入541.33億元，同比增長(zhǎng)33.58%，歸母凈利潤(rùn)104.91億，同比增長(zhǎng)74%，扣非凈利潤(rùn)75.97億，同比增長(zhǎng)51.87%。
　　規(guī)模和業(yè)績(jī)的飛速增長(zhǎng)，使得新城控股成為A股市場(chǎng)上亮眼的地產(chǎn)股。

　　不過新城控股的超常規(guī)發(fā)展背后，并非毫無隱患。4月2日晚間，上證所曾針對(duì)公司年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)出4條問詢，要求公司就存貨大增、利息資本化、投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)等內(nèi)容作出進(jìn)一步解釋。

　　資料顯示，2018年度新城控股總資產(chǎn)增長(zhǎng)較快，達(dá)3300億元，同比大增約80%，其中存貨1455.73億元，同比去年大增90.59%，激增的存貨量占總資產(chǎn)的44.07%。

　　事實(shí)上，快速擴(kuò)張的新城控股已經(jīng)連續(xù)兩年總資產(chǎn)增速超過70%，庫(kù)存增速超過90%。但在市場(chǎng)橫盤或縮量的走勢(shì)之下，該集團(tuán)面臨的去庫(kù)存壓力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四線城市，也為去庫(kù)存任務(wù)帶來新的挑戰(zhàn)。

                                    

　　資本市場(chǎng)捶打

　　遭遇“黑天鵝”，是對(duì)數(shù)萬投資者最沉重的打擊。但就公司而言，更現(xiàn)實(shí)的問題是何以為繼。

　　這家年銷售額超過2000億元，位居行業(yè)第八的地產(chǎn)巨頭未來將何去何從？發(fā)展將受到多少影響？這些疑問讓整個(gè)新城集團(tuán)發(fā)展蒙上陰影。

　　由于負(fù)面消息出現(xiàn)時(shí)A股已收盤，新城控股在7月3日躲過一劫。但該來的總會(huì)來，7月4日開盤的跌停板便是其回應(yīng)。對(duì)于未來的股價(jià)行情走勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期同樣不樂觀?！爸辽賰蓚€(gè)跌停板?！倍辔毁I方基金經(jīng)理判斷。

　　更為嚴(yán)重的是，公司實(shí)際控制人出事或遭受強(qiáng)制措施而不能履行公司管理職責(zé)，往往直接觸發(fā)企業(yè)存續(xù)期融資的違約，以及后續(xù)融資。

　　“目前整個(gè)資金市場(chǎng)非常緊張，特別是針對(duì)房地產(chǎn)的融資，這種情況發(fā)生后，銀行將可能選擇抽貸，而一旦有銀行選擇抽貸，可能將會(huì)引起連鎖反應(yīng)?！币晃汇y行人士告訴記者。

　　機(jī)構(gòu)方面也更為擔(dān)憂，“我們很擔(dān)心這個(gè)事件讓銀行對(duì)地產(chǎn)的融資繼續(xù)收緊，圈子內(nèi)持有新城的都不太樂觀。”一位買方基金經(jīng)理表示。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股和新城發(fā)展控股兩個(gè)平臺(tái)下面合計(jì)擁有存續(xù)期債券26筆。截至2018年末，公司賬面有未償還的借貸及可轉(zhuǎn)換債券為835.72億元。

　　這只是目前公開可見的。最近幾年，由于行業(yè)合作擴(kuò)張的需求增加，很多公司還會(huì)將自己的部分高負(fù)債項(xiàng)目通過權(quán)益改變方式移出表內(nèi)，進(jìn)而降低自己的負(fù)債總額。

　　上證所就曾質(zhì)詢新城控股，認(rèn)為公司有多家持股比例超過50%的合(聯(lián))營(yíng)企業(yè)未被納入合并報(bào)表。

　　“大家普遍都只看得到房企的表內(nèi)負(fù)債，而表外負(fù)債根本無法全部看清，房企的實(shí)際負(fù)債和資金成本都比年報(bào)顯示的要高?！币晃簧鲜蟹科筚Y金人士透露。

　　比如，新城就在江蘇常州通過商業(yè)銀行定向發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，利率8%。加上通道之類的費(fèi)用，相關(guān)的融資資金成本將超過10%。

　　“對(duì)于地產(chǎn)公司而言很重要的就是品牌和口碑，整個(gè)新城的業(yè)務(wù)模式就是通過自己的吾悅廣場(chǎng)去和地方政府談判拿地，獲取更加便宜的地價(jià)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收益。而公司實(shí)際控制人出現(xiàn)的這個(gè)情況，將大大降低公司的信譽(yù)，也會(huì)讓很多地方政府不愿意與新城合作。”一位機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。

　　這家發(fā)跡于江蘇的地產(chǎn)公司，目前的商業(yè)模式幾乎是萬達(dá)翻版，通過商業(yè)和地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)，以“吾悅廣場(chǎng)”綜合體的模式與地方政府談判勾地，獲取比同行更低成本的土地，并通過住宅快速開發(fā)回血，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

　　新城年報(bào)顯示，截至2018年底，新城已進(jìn)入全國(guó)98個(gè)大中型城市，實(shí)現(xiàn)96個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，已累計(jì)開業(yè)42座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)面積共計(jì)390.40萬平方米，同比2017年增長(zhǎng)72.25%，全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入21.16億元，同比2017年增長(zhǎng)107.44%，平均出租率達(dá)98.83%。